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Ein Mietspiegel für die Stadtgemeinde Bremen

Der Mietspiegel kommt

Die Stadtgemeinde Bremen bereitet sich auf den Mietspiegel vor, der bis zum 01.01.2024 in Bremen eingeführt werden soll. Seit 01.07.2022 gibt es hierzu vom Bund eine neue Verpflichtung. Bremen hat dafür vor einiger Zeit die Weichen gestellt - und jetzt geht es los.

Der Bremer Weg

Welches Konzept plant Bremen für die Stadtgemeinde?

Vertreter:innen aus der bremischen Verwaltung haben sich bereits 2020 mit Akteur:innen des Wohnungsmarktes ausgetauscht, um einen „Bremer Weg“ für die erstmalige Erstellung eines Mietspiegels für die Stadtgemeinde Bremen zu entwickeln. Hierzu fanden diverse fachliche Vorbereitungen sowie öffentliche Veranstaltungen statt. Es gab auch einen intensiven Austausch mit Vertreter:innen anderer Städte, die bereits Erfahrung mit der Einführung eines Mietspiegels haben. Des Weiteren wurde mit allen beteiligten Ressorts die künftige Mitarbeit abgestimmt.

Die gewonnenen Erkenntnisse sind in die Konzeption zur Erstellung eines Mietspiegels eingeflossen. Das Konzept wurde in enger Zusammenarbeit mit dem Referenten für Wohnungswesen des Deutschen Städtetags erstellt. Es zeigt den „Bremer Weg“ für die erstmalige Mietspiegelerstellung unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Bremer Wohnungsmarktes und erfüllt die definierten Anforderungen und die gesetzlichen Vorgaben.

Der Bremer Senat hat in seiner Sitzung am 24.05.2022 das vorgestellte Vorgehen und die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels beschlossen.

Was sind die Eckdaten zum Bremer Mietspiegel?

  • Mietspiegeltyp: Qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
  • Einführung: Bis zum 01.01.2024
  • Veröffentlichung: Der Mietspiegel wird über das Internet kostenfrei zur Verfügung gestellt

Was zählt zur Stadtgemeinde Bremen?

Den Geltungsbereich des Bremer Mietspiegels finden Sie auf der Karte des Geoportals.

Zeitlicher Ablauf

  • 2022 - Ausschreibung/Vergabe
  • 2022 - Vorbereitungsphase (für Datenerhebung etc..)
  • 2023 - Erhebungsphase (Befragung, Datenerfassung etc..)
  • 2023 - Auswertungsphase (Datenauswertung, Mietspiegelerstellung etc..)
  • 2023/2024 - Gestaltung des Mietspiegels, Veröffentlichungsphase

Wie erfolgt die Datenerhebung / Befragung? (wichtig für Vermieter:innen und Mieter:innen)

Ein guter qualifizierter Mietspiegel beruht auf repräsentativen Daten. Die Datenerhebung (Befragung) ist hierfür das Fundament und ist wie folgt geplant.

  • Zielgruppe: Befragung von Mieter:innen und Vermieter:innen
    Auswahlverfahren: Zufallsstichprobe, keine Vollerhebung
  • Durchführung: Externes Dienstleistungsunternehmen
  • Befragungsart: Schriftlich mit zusätzlichem „Online – Link“
  • Start: I. Quartal 2023
  • Fragen: Zu gesetzlichen Wohnwertmerkmalen Größe, Art, Lage, Beschaffenheit und Ausstattung einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung

Auskunftspflicht

Das neue Mietspiegelreformgesetz verpflichtet alle Eigentümer:innen und Mieter:innen von Wohnraum zur Auskunft bei den Befragungen zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels.
Die Befragung für den Mietspiegel ist unabhängig von der Befragung zum Zensus und zur Grundsteuerreform.

Wer ist an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt?

Arbeitskreis Mietspiegel (mit den Mietenden- und Vermietendenverbänden):

  • Bremer Mieterschutzbund e.V.
  • DEUTSCHER MIETERBUND Mieterverein Bremen e.V.
  • Haus & Grund Bremen-Nord e.V.
  • Haus & Grund Bremen e.V.
  • Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachen und Bremen e.V. / ag Wohnen
  • Die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung
  • Die BAB – Die Förderbank für Bremen und Bremerhaven
  • Das Statistische Landesamt
  • Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bremen
  • Das Landesamt GeoInformation
  • Die Senatorin für Arbeit, Soziales, Jugend und Integration
  • Externes Dienstleistungsunternehmen (InWIS Forschung & Beratung GmbH, Bochum)

Austauschformat Mietspiegel (mit Akteuren des Wohnungsmarktes und zivilgesellschaftlichen Interessensgruppen):

  • Arbeitnehmerkammer Bremen
  • ARGE FREIER WOHNBAU
  • BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Niedersachsen/Bremen e.V.
  • Bündnis für Menschenrecht auf Wohnen
  • Deutscher Paritätischer Wohlfahrtsverband Landesverband Bremen e.V.
  • Handelskammer Bremen – IHK für Bremen und Bremerhaven
  • Handwerkskammer Bremen
  • Immobilienverband Deutschland IVD
  • Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e.V.
  • vdiv Verband der Immobilienverwalter Niedersachsen/Bremen e.V.
  • Verbraucherzentrale Bremen e.V.
  • Die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung
  • Die BAB – Die Förderbank für Bremen und Bremerhaven
  • InWIS Forschung & Beratung GmbH, Bochum
Im Vergleich: Qualifizierter und Einfacher Mietspiegel
Qualifizierter MietspiegelEinfacher Mietspiegel
  • nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen / nachvollziehbarer Erstellungsprozess / Präzisierung
  • Rechtssicherheit
  • Transparenz
  • Anwendung politischer Steuerungsinstrumente (z.B. Mietpreisbremse, Mietpreiserhöhung, Kappungsgrenze etc.)
  • gesetzliche Auskunftspflicht
  • Nutzbarkeit für weitere Anwendungsgebiete (z. B. für die Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft) → Synergieeffekte
  • Höhere Kosten
  • Hoher organisatorischer Aufwand
  • Erstellung bis zum 01.01.2024
  • keine Qualitätsanforderungen → wenige Vorgaben bei der Erstellung
  • Rechtssicherheit: Nicht gegeben
  • Transparenz: Kaum gegeben
  • Anwendung politischer Steuerungsinstrumente: Kaum gegeben
  • Keine gesetzliche Auskunftspflicht
  • keine Nutzbarkeit für weitere Anwendungsgebiete
  • I. d. R. kostengünstiger, aber hohe Anforderung bei Konsensfindung
  • geringer organisatorischer Aufwand
  • Erstellung bis zum 01.01.2023

Was ist ein Mietspiegel? Definition

Ein Mietspiegel ist gemäß § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete).

Ein qualifizierter Mietspiegel ist gemäß § 558d BGB ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

Was ist die Grundlage für die Erstellung eines Mietspiegels?

Mit dem am 01.07.2022 in Kraft getretenen Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts hat der Bund unter anderem eine Verpflichtung für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels eingeführt.

Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung enthält das Vorhaben, die Erstellung qualifizierter Mietspiegel für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern zur Pflichtaufgabe zu erklären. Zu einer konkreten Umsetzung des im Koalitionsvertrag auf Bundesebene genannten Vorhabens liegen bislang allerdings keine konkreten Erkenntnisse vor.

Welche Funktionen hat ein qualifizierter Mietspiegel?

Ein qualifizierter Mietspiegel bietet einen Überblick über die Höhe der Mieten, die in der Stadtgemeinde Bremen für frei finanzierte Wohnungen üblicherweise gezahlt werden. Dabei wird unterschieden zwischen verschiedenen Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, (energetischen) Ausstattung und Beschaffenheit sowie Lage vergleichbar sind. Als Miete wird die Nettokaltmiete angegeben. Dieses ist die Miete für den reinen Wohnraum ohne Betriebs- und Verbrauchskosten. Garage, Stellplatz oder eine von der vermietenden Person überlassene Möblierung bleiben ebenfalls unberücksichtigt.

Seit Einführung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete haben Mietspiegel stetig an Bedeutung gewonnen, sowohl für Mieterhöhungen im Bestand gemäß § 558ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) als auch für die zulässige Neuvertragsmiete in angespannten Wohnungsmärkten gemäß § 556d BGB (sog. Mietpreisbremse).
Der Mietspiegel gibt unter anderem darüber Auskunft, ob die Höhe der Mieterhöhung stimmt, ob die Miete bzw. welche Miethöhe angemessen ist und ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Es ist aber nicht seine Aufgabe, den Markt zu lenken.

Ein qualifizierter Mietspiegel hat den Vorteil, dass er in aller Regel auch vor Gericht als Beweismittel anerkannt ist. Er sorgt zudem für Transparenz, weil Vermietende bei einem Mieterhöhungsverlangen verpflichtet sind, auf die Mietspiegel-Mieten hinzuweisen. Unklarheiten über die zulässige Höhe der Miete können so auf einfache Weise ausgeräumt und gerichtliche Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden.

Ein qualifizierter Mietspiegel hilft sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen.

Wofür gilt der Mietspiegel?

Der Mietspiegel gilt für freifinanzierte vermietete Wohnungen.

Aufgrund rechtlicher Bestimmungen findet der Mietspiegel für folgenden Wohnraum keine Anwendung:

  • Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB)
  • Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
  • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
  • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
  • Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB)

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel gegebenenfalls auch auf besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht oder nur in unzureichender Anzahl erfasst werden.

Wie erfolgt die Neuberechnung und Anpassung des Mietspiegels?

Die Angaben des Mietspiegels basieren auf einer Befragung von Mietenden und Vermietenden von nicht preisgebundenen Wohnungen aufgrund einer repräsentativen Zufallsstichprobe. Entsprechend den mietrechtlichen Vorschriften werden dabei nur Mietverhältnisse berücksichtigt, deren Mieten in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden.

Qualifizierte Mietspiegel müssen nach § 558d BGB im Abstand von vier Jahren neu erstellt werden, d. h. eine neue Datenerhebung ist notwendig. Nach zwei Jahren ist eine Anpassung bzw. Fortschreibung an die Marktentwicklung vorzunehmen.

Für die Fortschreibung nach zwei Jahren können die zum Stichmonat erhobenen Nettokaltmieten mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland zum neuen Stichmonat neu berechnet werden. Alternativ kann die Anpassung auch mittels einer neuen Datenerhebung erfolgen.

Fragen zum Mietspiegel?

Die fachliche Zuständigkeit und Verantwortung für das Projekt der Mietspiegelerstellung in der Stadtgemeinde Bremen liegt bei der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung.

mietspiegel@bau-bremen.de

Die Projektkoordination übernimmt die BAB – Die Förderbank für Bremen und Bremerhaven. Hier steht Ihnen Frau Miriam Boelsen als Ansprechpartnerin zur Verfügung

Miriam Boelsen

Projektkoordinatorin Mietspiegel
Bremer Aufbau-Bank GmbH

Domshof 14/15
28195 Bremen

Fragen zur Datenerhebung?

Sie sind angeschrieben worden und haben noch Fragen zur Datenerhebung?

Das InWIS – Institut steht Ihnen gern per E-Mail: mietspiegel.bremen@inwis.de oder unter der kostenlosen Telefonhotline 0800 / 5636377 (Montag, Mittwoch und Freitag von 10 bis 13 Uhr und von 14 bis 17 Uhr und Dienstag und Donnerstag von 10 bis 13 Uhr und 14 bis 20 Uhr) zur Verfügung.